خلع ید مشاعی یعنی چی؟ شرایط خلع ید مشاعی چیست؟
یکی از زیرشاخه های دعوی خلع ید، تحت عنوان خلع ید مشاعی شناخته می شود. ارکان اینگونه دعوی نیز شامل اثبات مالکیت شاکی بر مال غیر منقول است؛ در شرایطی که این مال به صورت عدوانی تصرف شده باشد. از آنجا که در پرونده های مربوط به املاک مشاع معمولا طرف قربانی بیش از یک نفر است، مراحل قانونی خلع ید با پیچیدگی های بیشتری همراه خواهد بود.
اکثر افراد غیر متخصص از اقداماتی که باید حین مواجه با تصرف عدوانی انجام دهند، آگاهی کافی نداشته و به دنبال آن، سوالات زیادی برایشان به وجود می آید. در مقاله «خلع ید مشاعی یعنی چی؟ شرایط خلع ید مشاعی چیست؟» مستند به مواد قانونی و تحت نظر کارشناسان مجرب، به پرتکرارترین پرسش ها پاسخ داده می شود.
خلع ید مشاعی
پیش از آنکه به شرایط و نحوه خلع ید مشاعی پرداخته شود، بهتر است دیدگاه صحیحی نسبت به مفهوم ملک مشاع و جرم تصرف عدوانی به وجود بیاید.
ملک مشاع چیست؟
افراد می توانند املاک تجاری و مسکونی، انبار، سوله، زمین و… را به صورت انحصاری برای خود خریداری کنند؛ سپس مالک می تواند از تمامی امکانات و حقوق مربوط به ملک، بهره مند شود و هرگونه سودی در چهارچوب قانون از ملک ببرد؛ مثلا فروختن میوه های حاصل از درختان باغ یا اضافه کردن طبقات به ساختمان تجاری یا مسکونی. قانونگذار ضمن ماده 30 قانون مدنی، بدین موضوع اشاره کرده است:
«هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف وانتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد.»
بر اساس ماده فوق که به اصل تسلط نیز معروف است، اعمال هرگونه تغییر و حق نفع بردن از ملک تنها برای مالک می باشد و حقوق مذکور تنها با اذن و اجازه وی قابل واگذاری به دیگران است.
اما گاهی شرایط اقتصادی و درآمد فرد به گونه است که امکان خرید مال غیر منقول (غیر قابل نقل و انتقال فیزیکی) توسط خودش به تنهایی وجود ندارد. در این شرایط دو یا چند فرد، سرمایه شان را به میان می گذارند تا یک ملک را خریداری کنند؛ عنوانی که به اینگونه املاک اطلاق می شود، مشاع است.
بدان معنا که در قسمت مربوط به اطلاعات هویتی مالک در سند مسکن، مغازه، زمین و… نام چندین نفر به عنوان صاحب ملک نوشته می شود؛ لذا حق تسلط بر ملک نیز میان مالکان، مشترک و مشاع بوده و هر یک از آنها نمی تواند به صورت مستقل و بدون مشورت با سایرین برای ملک تصمیم گیری کند؛ حتی اگر در حد کاشتن یک درخت در باغچه ملک مشاع باشد.
البته لازم به ذکر است صدور سند مشاع برای ملک، همیشه به دنبال خریداری ملک به صورت گروهی نمی باشد؛ پس از فوت فرد تمام حساب ها و اموال باقی مانده بین وارثان وی طی فرآیند انحصار وراثت تقسیم می شود، درنتیجه اگر مال غیر منقولی نیز وجود داشته باشد، تمامی وارثان نسبی و سببی از آن سهم برده و سند ملک، مشاع خواهد شد.
تصرف عدوانی چیست؟
به شرح جرم تصرف عدوانی طی ماده 158 قانون آیین دادرسی پرداخته شده است:
«دعوای تصرف عدوانی، عبارت است از ادعای متصرف سابق، مبنی بر اینکه دیگری، بدون رضایت او، مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال، درخواست می نماید.»
بر اساس آموخته های سازمان های قضایی، دادرسی به جرم تصرف عدوانی به دو شکل حقوقی و کیفری امکان پذیر است؛ در نوع اول، نتیجه نهایی دادگاه تنها رفع تصرف حاکم بر ملک توسط مجرم (خلع ید) می باشد و در نوع دوم، مجازات حبس متغییر بین یک ماه تا یکسان نیز برای متصرف در نظر گرفته می شود. حضور بهترین وکیل کیفری مشهد یا محل زندگیتان در این مسیر، می توانند کمک کننده باشد و شرایط را ساده تر کند.
خلع ید مشاعی یعنی چه؟
گاهی ممکن است یک مالک بدون مشورت با سایر مالکان اقدام به عملی کند که تمام ملک و منفعت تمامی مالکان را تحت شعاع قرار دهد؛ به عنوان مثال ملک مسکونی مشاعی را در نظر بگیرید که یکی از مالکین بدون کسب اذن و اجازه از سایرین، به آنجا اسباب کشی کرده است. در اینجا جرم تصرف عدوانی رخ داده و امکان تنظیم شکایت علیه متصرف وجود دارد.
گاهی نیز متصرف ملک مشاع جزو مالکین نیست، بلکه شخص ثالثی است که ادعای مالکیت بر ملک را دارد؛ برای اینکه شخص متصرف قانونا به بیرون رانده شود و خلع ید مشاع صورت بگیرد، در واقع باید مالکیت مالک های اصلی ثابت شود نه عدم مالکیت متصرف چرا که بر اساس ماده 35 قانون مدنی «تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر این که خلاف آن ثابت شود.»
شرایط خلع ید مشاعی چیست؟
در بخش های پیشین به صورت غیر مستقیم به شرایط خلع ید مشاعی اشاره شد؛ در این بخش، با شرح جزئیات بدین چهار رکن پرداخته می شود:
- غیر منقول بودن مال: مالی که توسط فرد بزهکار مورد تصرف قرار می گیرد، نباید قابلیت جا به جایی فیزیکی داشته باشد، مانند مسکن و مغازه.
- استیلا و وضع ید مدعی علیه: این رکن یعنی باید غاصب بودن متصرف نیز اثبات شود تا اقدامات قانونی علیه وی صورت بگیرد؛ یعنی او باید به صورت عرفی در آن ملک اسکان پیدا کرده باشد تا خلع ید مشاع توسط مامورین دولت انجام شود، لذا اسکان چند ساعته در ملک دیگری غصب شمرده نمی شود.
- عدوانی بودن تصرف: باید نارضایتی مالکین بر اسکان بزهکار در ملک و وجود نیت سوء و قهرآلود متصرف در مراجع ذیصلاح اثبات شود.
- مالکیت خواهان: شاکی باید مالک بودن خودش را اثبات کند، یعنی سند ملک باید تسلیم شود؛ با ارائه سند رسمی و استعلام کد یکتای موجود در آن، مالک به سرعت شناسایی می شود. اگر هم سند عادی یا قولنامه ای باشد، برای اثبات مالکیت خواهان باید ابتدا رای اعتبار برای سند از مراجع قضایی اخذ شود.
خلع ید ملک مشاعی چقدر طول می کشد؟
از آنجا که ممکن است ملک مورد تصرف، سرپناه یک خانواده باشد، بر اساس ماده 177 قانون آیین دادرسی نیازی به گذراندن مراحل تشریفاتی و صرف وقت بیشتر برای آغاز دادرسی نیست:
«شخصی که قصد دارد مال مورد تصرف خود را از دست متصرف عدوانی خارج نماید، بنابر قانون، رسیدگی به این دعوا تابع تشریفات آیین دادرسی نبوده و خارج از نوبت به دعوای مطرح شده، رسیدگی می‌شود.»
با اثبات ارکان خلق ید، فرد می تواند فورا به دادگاه کیفری یا حقوقی مراجعه کند.
مدت زمانی که بقیه مراحل به طول می انجامند نیز بسته به اعتبار و تعداد مدارک ارائه شده برای اثبات وقوع ارکان تصرف عدوانی می باشد؛ از آنجا که مراتب مربوط به جمع آوری و ارائه مدارک برای افراد غیر متخصص با دشواری های زیادی همراه است، استخدام و مشاوره با وکیلی ملکی برای پیشروی هرچه سریعتر پرونده پیشنهاد می شود. برای مشاهده لیستی از وکلای ملکی کلیک کنید تا درصورت نیاز پرونده خود را برای پیگیری به وی بسپارید.
نتیجه گیری
اسناد مشاع برای املاک از طریق سرمایه گذاری دو یا چند نفری یا طی فرآیند انحصار وراثت صادر می شود؛ اگر فرد ثالثی یا یکی از مالکان بدون اخذ اجازه و مشورت با سایرین اقدام به اسکان، تصرف و تسلط کامل بر ملک کند، امکان خلع ید مشاع به وجود می آید؛ یعنی راندن متصرف به خارج از ملک مشاع توسط قانون.
شرایط خلع ید مشاع شامل اثبات مالکیت خواهان و غصب خوانده، غیر منقول بودن مال تصرف شده و عدوانی بودن تصرف می باشد؛ لازم به ذکر است که برای آغاز فرآیند قانونی خلع ید، اثبات ارکان مذکور کافی بوده و نیازی به گذراندن مراحل تشریفاتی در دادسرا نمی باشد.
دیدگاه تان را بنویسید